Comment fonctionne une copropriété horizontale ?
Contrairement à une copropriété verticale qui est formée par un ensemble d’appartements dans un immeuble, la copropriété horizontale désigne un rassemblement de maisons édifiées sur un terrain commun. Comment fonctionne ce type de copropriété ? Quelles sont les grandes différences avec une copropriété verticale ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? On vous explique tout sur la copropriété horizontale !
Qu’est-ce qu’une copropriété horizontale ?
Aussi appelée copropriété pavillonnaire, la copropriété horizontale est définie par un ensemble de biens individuels construits sur un terrain commun. Autrement dit, il s’agit d’une mise en commun d’un terrain sur lequel plusieurs maisons individuelles sont construites. Les propriétaires de chaque maison sont donc copropriétaires de l’ensemble de la parcelle.
Il s’agit d’une déclinaison de la copropriété verticale, mais qui s’applique ici à des maisons et non des appartements et avec un terrain commun à la place des parties communes.
La copropriété horizontale s’est particulièrement développée entre les années 60 et 80, avec la multiplication des zones résidentielles, dans le but d’éviter les règles des lotissements ou indivisions foncières.
Dans une copropriété horizontale, chaque lot se compose d’une partie privative, la maison, et d’une quote-part de parties communes comme le terrain sur lequel est construit la maison et les bâtiments et équipements communs à tous les propriétaires. Cela revient donc à dire que le propriétaire ne possède pas vraiment le terrain sur lequel est construit sa maison, mais il a un droit de jouissance sur cette parcelle.
Copropriété horizontale, verticale et lotissement : quelles différences ?
Pour mieux comprendre les différences entre ces termes, voici quelques explications.
Copropriété verticale et horizontale
La différence principale entre la copropriété verticale et horizontale est que la première se définit comme un ensemble d’appartements répartis dans un ou plusieurs immeubles , tandis que la seconde est un ensemble de maisons. Autrement dit, la copropriété verticale se développe en hauteur avec les appartements et la copropriété horizontale s’étend au niveau du sol avec les maisons.
Dans la copropriété verticale les parties communes font référence aux ascenseurs, au local à vélo, aux espaces verts… Dans l’autre cas, il s’agit du terrain, du jardin et autres infrastructures construites autour des maisons.
Pour le reste, elles sont assez similaires dans le fonctionnement et les obligations.
Lotissement et copropriété horizontale
En apparence ils se ressemblent et pourtant, le lotissement et la copropriété horizontale sont assez différents. En effet, le lotissement se compose de plusieurs parcelles uniques et chaque propriétaire dispose d’un droit de propriété exclusif sur son terrain. La notion de partie commune n’existe pas : la propriété des espaces et équipements communs est transférée à la commune ou une association syndicale.
A lire : Comment se passe une division parcellaire ?
Quel est le fonctionnement d’une copropriété horizontale ?
Le fonctionnement d’une copropriété horizontale est assez similaire à celui d’une copropriété verticale. Elle est soumise au régime juridique de la copropriété et doit donc :
- Choisir un syndic pour assurer sa gestion ;
- Elire un conseil syndical, sauf pour les petites copropriétés de 5 lot maximum ;
- Organiser au moins une fois par an une assemblée générale, durant laquelle les copropriétaires se prononcent sur la partie administrative et la gestion ;
- Posséder un règlement de copropriété et un état descriptif de division, précisant quelles sont les parties communes et les parties privatives de chacun ;
- S’enregistrer au registre d’immatriculation des copropriétés.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’une copropriété horizontale ?
La copropriété horizontale présente des atouts et des contraintes, qu’il est important de prendre en compte avant de faire un choix.
Les avantages
- La maison coûte souvent moins cher que dans un lotissement classique ;
- Il y a très souvent des infrastructures et installations collectives dans la parcelle qui viennent ajouter au confort de vie : piscine, salle de sport, parc…
- La gestion et l’entretien des parties communes est transférée au syndicat.
Les inconvénients
- Le droit de propriété est plus limité que dans une maison individuelle classique, où le propriétaire détient à la fois la maison et le terrain ;
- Certaines modifications et travaux affectant l’aspect extérieur de la maison doivent être soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires ;
- Le coût des charges communes est souvent très élevé en raison des équipements communs. De plus, il y a généralement moins de lots que dans une copropriété verticale, ce qui fait une somme plus conséquente à payer pour chaque propriétaire.
Comment sortir d’une copropriété horizontale ?
La sortie peut se faire collectivement ou individuellement. Dans le premier cas, les copropriétaires décident de passer vers un lotissement plus classique et cela doit être voté à la majorité en assemblée générale des copropriétaires. Et c’est généralement la mairie qui va reprendre les parties communes.
Dans le second cas, le copropriétaire peut sortir de la copropriété horizontale en activant son droit de scission d’un lot, à condition que le sol de ce lot soit divisible du reste du lotissement. Il doit soumettre sa décision au vote de l’assemblée générale et les autres copropriétaires doivent l’approuver à la majorité absolue.