Comment augmenter un loyer ?

Une fois par an, une grande partie des locataires voient le loyer de leur logement augmenter. Mais pour procéder à cette augmentation, le propriétaire doit respecter une réglementation très stricte. Quels sont les éléments à prendre en compte pour augmenter un loyer ? À quelle période cette augmentation doit-elle intervenir ? Quelle est la base de calcul de cette augmentation ? Le calcul est-il le même pour les logements vides et pour les logements meublés ? Les règles de calcul à appliquer sont-elles identiques, quel que soit le type de bail ? Le locataire peut-il contester l’augmentation de son loyer ? Découvrez comment augmenter un loyer et quelles sont les règles à suivre pour ne pas tomber dans l’illégalité.

Sommaire

Quand augmenter le loyer ?

Seules deux raisons autorisent le propriétaire à augmenter le loyer du logement qu’il loue : la révision annuelle et la réalisation de travaux.

L’augmentation annuelle du loyer

Pour que le propriétaire puisse augmenter le loyer annuellement, le bail doit comporter une clause de révision. L’augmentation du loyer a donc lieu une fois par an, à la date anniversaire du bail. En l’absence de clause de révision, le propriétaire ne peut augmenter le loyer, dont le montant demeure alors identique durant toute la durée du bail.

Bon à savoir : L’augmentation du loyer est applicable dès le mois où elle est calculée. En revanche, cette augmentation ne peut être rétroactive. En cas d’oubli du propriétaire, l’augmentation non réclamée est définitivement perdue.

L’augmentation suite à la réalisation de travaux d’amélioration

En dehors de l’augmentation annuelle du loyer prévue par la clause de révision du bail, un propriétaire peut augmenter le montant du loyer en cours de bail suite à la réalisation de travaux d’amélioration. Sont considérés comme des travaux d’amélioration les travaux qui apportent une valeur ajoutée au logement. Il doit donc être question d’une prestation ou d’un équipement supplémentaire ou de l’amélioration d’une installation existante. Il peut s’agir, par exemple, de l’installation d’une cuisine aménagée, d’un nouveau système de chauffage, d’un ascenseur, d’un digicode ou encore d’un système de vidéosurveillance.

Ensemble, le propriétaire et son locataire doivent convenir de la majoration de loyer applicable consécutivement à la réalisation des travaux. Une clause peut être présente dans le bail dès le début de la location si les travaux sont déjà prévus. Dans le cas contraire, un avenant au bail initial est élaboré en accord entre le propriétaire et le locataire. La majoration de loyer est ensuite applicable dès que les travaux sont terminés.

Bon à savoir : En France métropolitaine, tout bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 dans un logement classé F ou G sur le DPE après travaux ne peut faire l’objet d’une augmentation de loyer.

Qu’est-ce que l’IRL ?

L’IRL est l’Indice de Référence des Loyers. Il constitue l’outil indispensable pour calculer l’augmentation d’un loyer, qu’il s’agisse d’un logement vide ou d’un logement meublé, doté d’un bail d’habitation. L’IRL est publié trimestriellement. Il est fixé en fonction de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation sur la période qui couvre les 12 derniers mois. L’IRL et son évolution servent à déterminer l’augmentation maximum qui peut être appliquée sur le montant du loyer pour les 12 prochains mois.

Calcul de l’augmentation du loyer

Trois éléments sont nécessaires pour pouvoir procéder à l’augmentation d’un loyer. Le propriétaire doit donc disposer :

Du montant du loyer mensuel en cours ;
Du nouvel IRL du trimestre mentionné dans le bail. Il s’agit de l’IRL du trimestre de référence précisé dans le bail au moment où il a été signé ;
De l’IRL du même trimestre de l’année précédente.

Formule de calcul de révision du loyer

Le calcul pour trouver le montant du nouveau loyer est ensuite le suivant :

Loyer en cours X nouvel IRL du trimestre mentionné dans le bail / IRL du même trimestre de l’année précédente

Exemple de calcul

Monsieur Dupont a signé son bail de location le 1er avril 2023 et son loyer est de 700 euros. L’indice de révision de loyer pris en compte dans le bail est celui du 1^er trimestre 2023, soit 138,61. Le bail comporte une clause de révision et le loyer sera donc augmenté chaque année au 1^er avril, selon l’indice du 1^er trimestre de l’année concernée. La première augmentation a donc lieu le 1^er avril 2024 et se calcule comme suit avec les éléments suivants :

Montant du loyer à augmenter : 700 euros ;
Indice pris en compte à la signature du bail : 1^er trimestre 2023, 138.61 ;
Nouvel indice, soit celui du 1^er trimestre 2024 : 143.46.

Le calcul s’effectue alors comme suit :

(700 x 143,46) / 138,61

Le nouveau montant du loyer de Monsieur Dupont est donc égal à 724,49 euros à partir du 1^er avril 2024.

Plafonnement de l’augmentation des loyers

L’augmentation annuelle du loyer est plafonnée depuis la loi du 7 juillet 2023. Cette loi a en effet pour objectif de limiter les effets de l’inflation sur le budget des ménages ainsi que sur celui des petites entreprises par le biais du plafonnement de l’augmentation des loyers. Aussi, la revalorisation annuelle d’un loyer ne peut engendrer une augmentation supérieure à 3,5 % du montant du loyer.

Contestation de l’augmentation du loyer

Le locataire peut contester l’augmentation appliquée par le propriétaire en cas d’erreur de calcul de la part de ce dernier. Il est alors conseillé au locataire d’adresser au propriétaire un courrier en recommandé avec accusé de réception et expliquant l’objet de la contestation.

L’objectif de ce mode de révision des loyers est d’une part de permettre au locataire de maîtriser l’évolution de son pouvoir d’achat en limitant et en encadrant la hausse de son loyer. D’autre part, ce système permet au propriétaire bailleur de pourvoir à l’entretien régulier du logement qu’il met en location et de ses équipements.

Sources :

Emmanuel