Comment savoir si on peut construire en limite de propriété ?

Avant d’ajouter une extension à votre propriété, comme une piscine ou un mur privatif, il est indispensable de connaître vos droits afin de ne pas les dépasser. En ce qui concerne les limites de propriété, certaines règles de construction s’appliquent. Quelles sont-elles ? Comment s’assurer de respecter la loi ? C’est ce que nous vous proposons de découvrir dans la suite de cet article.

Qu’est-ce qu’une limite de propriété ?

Selon l’article R.111-19 du code de l’urbanisme, « tout propriétaire peut construire à la limite des propriétés voisines sans avoir besoin de l’accord du propriétaire voisin. »  Même si construire sur son terrain est un droit inaliénable, un propriétaire d’un terrain ne peut pas ajouter une extension où bon lui semble. En effet, toute volonté d’agrandir son bien immobilier est encadrée par la loi. C’est pourquoi, si celle-ci n’est pas respectée, le contrevenant s’expose à une procédure judiciaire pouvant aboutir à la démolition de son extension. Afin d’éviter la destruction de son bien, le propriétaire se doit de déterminer les limites de sa propriété.

Définition

Une limite de propriété, appelée aussi limite séparative de propriété, est une frontière séparant deux propriétés proches l’une de l’autre. Cela signifie qu’une fois que le propriétaire d’un terrain l’a franchie, il n’est plus chez lui mais chez le voisin ou sur le domaine public. Il en existe 2 types :

• Matérialisée : facile à déterminer grâce à une frontière physique claire (ex : clôture) ;
• Dématérialisée : pas de limites visibles.

Si ces dernières sont dématérialisées, les terrains doivent être délimités à l’aide de repères. On appelle cela le bornage.

Comment un bornage est-il réalisé ?

Si un propriétaire souhaite étendre son bien, en l’absence de frontière physique, il doit d’abord s’assurer de l’étendue du terrain qu’il possède. Pour ce faire, il doit faire appel à un géomètre cadastre qui, à l’aide de documents consignés sur le registre des cadastres (disponible gratuitement https://www.cadastre.gouv.fr ici), peut délimiter un terrain à l’aide de bornes (pierres, piquets, etc.). La procédure est entérinée par l’établissement d’un procès-verbal qui relate les limites établies.

Une fois les limites de propriété définies, un propriétaire sait où commencent et où se terminent ses droits. Si c’est un bon premier pas, ce n’est pourtant pas l’assurance de ne pas enfreindre la loi. En effet, certaines restrictions subsistent pour garantir le confort et l’intimité de chacun.

Les limites de propriété sont-elles les seules à devoir être respectées ?

L’étendue d’un terrain n’est pas la seule donnée qui doit être prise en compte. D’autres mesures ou précautions sont à connaître afin de s’assurer de ne pas perturber le voisinage.

Les règles de distanciation

Qu’un propriétaire construise son extension sur son terrain n’est pas suffisant, il faut aussi qu’elle soit à distance raisonnable de la propriété voisine. En règle générale, l’écart minimum toléré entre les points les plus avancés de deux biens est de 3 mètres, mais elle peut différer d’une commune à l’autre. Pour le connaître, référez-vous sur le plan local d’urbanisme, disponible en mairie.

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Visibilité donnée par les fenêtres

Les fenêtres offrent des points de vue sur l’extérieur et donc, en fonction de leur emplacement, peuvent violer l’intimité des voisins. C’est pourquoi leur ajout est réglementé.

• 1,90 mètre doit séparer deux propriétés avec une fenêtre offrant une vue directe sur la maison voisine.
• S’il faut se pencher pour apercevoir l’intérieur du voisinage, la distance minimale entre les deux propriétés est de 0,60 mètre.

Limites dans l’intérêt de la collectivité

Le droit de propriété est un droit absolu inscrit dans la Constitution, mais il est limité par la jurisprudence. Le but est d’éviter les abus de propriétaires peu soucieux de leurs voisins. Ainsi, des restrictions supplémentaires s’appliquent afin d’éviter au maximum les querelles de voisinage :

• Il est interdit de construire une extension inutile pour le propriétaire du terrain, dans le seul but de nuire à son voisin.
• Toute construction qui pourrait altérer le bien-être du voisin (comme un bruit répétitif), même involontairement, est prohibée.
• Dans le cas où, en exerçant son droit de propriété, un propriétaire causerait un dommage à son voisin, il se doit de réparer sa faute en démolissant son extension.

Le propriétaire d’un terrain a le droit de disposer de celui-ci comme il le souhaite, à condition de ne pas contrevenir aux droits de son voisin. Les limites de propriété et les restrictions imposées par la loi sont là pour prévenir tout désagrément pour le voisinage.