Article 1719 du Code civil : quelles sont les obligations d’un bailleur ?
Avant de louer un appartement, il est important de connaître les obligations du locataire mais également celles du bailleur. Toutes les obligations du bailleur sont inscrites dans l’article 1719 du Code civil et nous allons les évoquer ensemble dans cet article.
Obligation numéro 1 : fournir un logement décent au locataire
Le premier point qui apparait dans l’article 1719 du Code civil concernant les obligations du bailleur est : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; »
Le bailleur est donc tenu de mettre à disposition du locataire un logement propre, sain, en bon état et sans danger. Cela passe par plusieurs critères comme :
- Une surface habitable minimum : la pièce principale doit au moins faire 9m2 et avoir une hauteur sous plafond de 2,20 m.
- Du confort : le logement doit bénéficier de certaines installations comme un coin cuisine avec évier, des sanitaires, un réseau électrique…
- La sécurité : le locataire doit vivre dans un appartement qui ne met pas en danger sa santé. Pour cela, il existe des diagnostics comme le dossier de diagnostic technique, le DDT, qui informe sur certains aspects du logement (exposition au plomb, risques naturels et technologiques, gaz et électricité, performance énergétique du bâtiment…).
Obligation numéro 2 : entretenir le logement
La seconde obligation inscrite dans l’article 1719 du Code civil est la suivante : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; »
Cela signifie que le propriétaire doit réaliser tous les travaux de réparation importants qui ne sont pas imputables à une faute du locataire, afin que le logement reste dans l’état de départ. Cela concerne :
- Les travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble ;
- Les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement ;
- Les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement ;
- Les travaux pour respecter les critères d’un logement décent ;
- L’entretien des toitures et façades végétalisées.
En revanche, il n’est pas tenu de s’occuper des réparations locatives, qui sont à la charge du locataire.
Obligation numéro 3 : garantir un usage paisible du logement
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; »
Cela signifie que le bailleur ne doit rien faire qui puisse entraver la tranquillité du locataire. Par exemple : le bailleur ne peut pas empêcher le locataire de recevoir du monde dans son logement et il ne peut pas non plus entrer dans le logement sans raison particulière. Le bailleur est également responsable des troubles que des tiers pourraient occasion à son locataire.
Obligation numéro 4 : assurer l’entretien des espaces verts
Et le dernier point évoqué dans l’article 1719 du Code civil : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : d’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
Dans le cas d’une location avec jardin et espaces verts, le bailleur a l’obligation d’entretenir cet espace pour qu’il reste en bon état.
Que se passe-t-il si le bailleur ne respecte pas ses obligations ?
Si le bailleur ne respecte pas les obligations énoncées, il s’expose à des sanctions qui vont dépendre de la nature de l’obligation non respectée. Par exemple, si le propriétaire ne respecte pas son obligation de logement décent, le locataire peut demander une mise en conformité et saisir la commission départementale de conciliation si celui-ci ne répond pas.
Il peut également, dans certains cas, être tenu de dédommager son locataire du fait d’une jouissance troublée : cela peut passer par une réduction de loyer.